מה באמת עשו מחירי הדירות בשרון ברבעון השני של 2013

מתוך פרסום של משרד השיכון והבינוי - אגף מידע וניתוח כלכלי - מה באמת עשו מחירי הדירות בשרון ברבעון השני של 2013

מוגש כשירות לקוחותינו בצירוף המלצה:

אל תחכו עם קניית דירה !!!!

פנו אלינו עוד היום לקבלת יעוץ מקצועי והכוונה.

רענן שיווק נדל"ן - 09-7671010 , www.RRE.co.il

שירות מיוחד לרוכשי נכסים - לא רק דיבורים. מעשים.

מחפש נכס יקר,

רכישת נכס היא בדרך כלל העיסקה הגדולה בחייו של כל אחד מאיתנו.

רצוי לעבור תהליך זה בשקט ובנינוחות.

בתהליך כזה חשוב שיהיה לצידך יועץ מקצועי אמין ואחראי שידאג לשמור על האינטרסים שלך.

אנו מעמידים לרשותכם את הניסיון והידע שלנו כדי להבין מהם צרכיך, יכולותיך ורצונותיך ולעזור לך לאתר את הנכס המתאים ביותר עבורך.

משרדנו יעמיד לרשותכם סוכן אישי שילווה אתכם בכל התהליך. כמו כן, כל הצוות המקצועי שלנו יפעל למימוש עיסקה לקניית נכס במהירות וביעילות.

מטרתנו - לעזור לכם לאתר במהירות וביעילות את הנכס המתאים ביותר עבורכם ולצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר והמתאימה ביותר לצרכיכם.

במסגרת זו נבצע:

• יחד איתכם נערוך ניתוח מקדים של רצונותיכם וצרכיכם, כדי שנוכל להתמקד במה שבאמת חשוב לכם.
• נסייע לכם בבחינת היכולות הכספיות ונוכל לסייע בהרחבתן במידת הצורך - אנו בקשר עם הבנקים המובילים למשכנתאות ולקוחותינו זוכים לשירות VIP. לא אחת - מעורבותנו מול הבנקים סייעה ללקוחותינו לקבל משכנתאות גדולות יותר ובתנאים טובים יותר.
• אם תרצו - נקשר בינכם לבין יועצים מומחים בתחום המשכנתאות שיוכלו לבצע עבורכם את סקר השוק ויעזרו לכם לקבל את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכיכם.
• במידת הצורך נערוך איתכם סיור מקדים להכרת העיר ומאפיני השכונות בה כדי שתוכלו להתמקד באזורים המעניינים אתכם.
• נאתר עבורכם רק את הנכסים המתאימים עבורכם ונציג אותם בפניכם בזמן המתאים והנוח לכם, תוך הדגשת היתרונות וגם נקודות התורפה של כל אחד מהם - כדי לתת לכם מידע מקיף ושלם אודות הנכסים ולאפשר לכם קבלת החלטה בתנאים הטובים ביותר עבורכם. לא נלחץ עליכם להחליט כפי שנוח לנו - אלא נעזור לכם להחליט בקצב שלכם את ההחלטות הנכונות לכם.
• בין השאר, אנו עובדים בשיתוף פעולה גם עם מומחי פנג שווי שישמחו להעניק לכם שירות שיעזור לכם לבדוק עד כמה הנכסים שאתם רואים באמת מתאימים לכם - לפני שנתקדם לעסקה.
• רוצים לתכנן מחדש את הבית ולעצבו? נשמח להפנותכם למעצבי פנים מן השורה הראשונה באזור כדי שיתנו לכם רעיונות ואם תרצו יכינו עבורכם תכניות לנכס המועדף עליכם.
• רוצים להעריך עלויות שיפוץ? נקשר אתכם לקבלנים עליהם אנו סומכים כדי שיעריכו עבורכם את עלויות השיפוץ שאתם מתכננים לנכס. אנו מתחייבים שאיננו מקבלים מהם כל תגמול כספי - בניגוד למקובל בשוק. את התגמול הכספי הזה אנו מבקשים מהקבלנים להעביר אליכם ולתת לכם מחירים אטרקטיביים.
• יעוץ משפטי הוא חלק מהתהליך השלם. אנו שמחים להיות בקשר עם עורכי דין מצוינים העוסקים בתחום הנדל"ן באופן קבוע ויוכלו לבצע עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות כחלק מתהליך הקניה והכנת ההסכם לרכישת הנכס וילוו אתכם עד לגמר התהליך כולו ורישום הנכס על שימכם.
• אנו ננהל עבורכם משא ומתן בדרך שתשרת אתכם ואת צרכיכם כדי להביא לסגירת העיסקה הטובה ביותר לשביעות רצונכם המלאה בכל ההיבטים (מחיר, תנאי תשלום, מועד פינוי ועוד...).
• נמשיך ללוותכם במידת הצורך גם לאחר שתחתמו על ההסכם לרכישת הנכס בכל הקשור לעסקה.

אנו מתחייבים לפעול עבורכם ביעילות, מקצועיות ובשקיפות מלאה כדי לקדם את המטרה שלכם ולעזור לכם להגשים את חלומכם – רכישת הנכס המתאים ביותר עבורכם במהירות וביעילות ובתנאים המתאימים לכם.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר והמתאימה ביותר לצרכיכם, רצונותיכם ויכולותיכם

 

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il

זהירות - מיסוי - חובה לבדוק מה, כמה ולמי צריך לשלם לפני שניגשים לעסקה ולא אחריה !!!

זהירות - מיסוי !!!

חובה לבדוק מה, כמה ולמי צריך לשלם לפני שניגשים לעסקה ולא אחריה !!!

מה ההבדל בין "מס שבח" ל"היטל השבחה"?

לקוחות רבים נוטים להתבלבל בין שני המושגים ולחשוב שמדובר באותו דבר - אז זהו - לא !!!

ולמה נזכרנו בזה דווקא עכשיו - על כך במאמר הבא ...

קודם כל - קצת הגדרות להבהרה:

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על ידי המדינה על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין. המס מוטל על הרווח שבין התמורה המתקבלת אל מול המחיר ששולם בעת רכישת הנכס זהו "רווח ההון". יש מערכת שלמה של פטורים ממס שבח - הדבר מחייב בדיקה לפני העסקה ולא לאחריה כדי להערך בהתאם.
היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הרשות המקומית בגין עליית ערך נכס עקב אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה; או מתן הקלה לחריגה מהתב"ע הקיימת; או בשל התרת שימוש חורג בנכס מעבר למותר בתב"ע. כל זאת בתנאי שהפעולות הללו מעלות את שווי המקרקעין.


ולמה נזכרתי בנושא עכשיו - בגלל סיפור אמיתי:

א' ורעייתו, זוג בשנות השישים לחייהם, החליטו לשפר מגוריהם ולעבור לדירה חדשה שתתאים את צרכיהם לאחר שהילדים עזבו את הבית. נפגשנו לאחר שמכרו באמצעות קולגה שלי את הדירה - הם הופנו אלינו על ידי שכן שלהם שקנה דירתו באמצעותנו - וביקשו "לקבל את אותו שירות ויחס כמו השכן".בפגישת ההיכרות שאלתי אותם בנוגע למכירה - מהכרות עם השכונה בה גרו ידעתי שהעירייה מטילה היטלי השבחה באזור בשל שנויי תב"ע שחלו והגדילו משמעותית את זכויות הבניה שם. ענו לי - "בדקנו הכל ויש לנו פטור". התעקשתי - "האם פטור ממס שבח או מהיטל השבחה?" - "אין בעיה" היתה התשובה (ההתעניינות שלי נועדה לוודא שהסכום שהם חושבים שעומד לרשותם לקניית הדירה החדשה - אכן קיים במלואו).
יצאנו לדרך. איתרנו דירה המתאימה לצרכיהם, ניהלנו מו"מ, סכמנו תנאי מכירה עם המוכר ו..... קבלתי טלפון בהול מ- א' - "אתה יודע שהעירייה רוצה מאיתנו כמעט 100,000 ₪. הם השתגעו....".... הזכרתי לו את השאלות שלי ואת התשובות שלו.
מה קרה?
בני הזוג אינם אנשי נדל"ן. הם פשוט לא בדקו את הנתון הבסיסי הזה של היטל השבחה בעירייה - כי אף אחד לא הנחה אותם לבדוק. הם זכו, לצערם, להנחיה לא מקצועית וטיפול לא מיומן הן של המתווך והן של עוה"ד שטיפלו בעסקת המכירה שלהם. בני הזוג חשבו ש"מס שבח" ו"היטל השבחה" חד הם. אכן היה להם פטור ממס שבח (מהמדינה) - אבל חל עליהם היטל השבחה משמעותי (לרשות המקומית).
איך נגמר?
קודם כל - הרגעתי אותם. מתווך טוב צריך להיות חצי פסיכולוג (לפחות...)... החלטנו ביחד להמשיך בתהליך הרכישה (הם כבר מכרו את דירתם ולא יכלו "להישאר ברחוב").
בהמשך, ליוויתי את בני הזוג  לפגישה עם מנהלת הבנק למשכנתאות בו לקחו את המימון לעסקת הרכישה כדי להגדיל את סכום ההלוואה שלהם - עדיין בתוך מסגרת האשראי שאושרה להם (כי כשלקחו את המשכנתא המלצתי בפניהם לקחת מסגרת גדולה יותר ולנצל רק את החלק הנחוץ מתוכה) בצורה שלא תכביד עליהם יתר על המידה. כמובן שקבלו את האישור המבוקש.
הפניתי את בני הזוג לשמאי מקצועי - הוגש בשמם ערר לעירייה, נוהל מו"מ מקצועי ובסופו של תהליך שילמו פחות מ- 1/3 ממה שנדרשו לשלם.
עדיין - הם נזקקו למימון ההוצאה הנוספת - בסכום שאינו הולך ברגל - ולא היה מתוכנן. אין ספק שלו ידעו על כך מראש - היו מכלכלים צעדיהם במכירה בצורה שונה.

אני יודע שיקומו כאלה שישלחו אותם לתבוע את עוה"ד ולהתלונן על רשלנות ועוד ועוד - לטעמי זה משני לחלוטין כי העיקר הוא שהלקוחות קיבלו את מבוקשם. עם זאת, מצאתי לנכון לשוחח עם עוה"ד שייצג אותם ולהעמידו על הטעות ועל התקלה שנגרמה בעטיה. אני יודע שהוא ימצא את הדרך לפצותם. העניין החשוב הוא העקרוני ולא "עריפת הראש".

המסקנה:

לבדוק - לבדוק - לבדוק - כל נתון לפני עסקת נדל"ן. לא לצאת מהנחה ש"אמרו לי שהכל בסדר".

 השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!
רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il 

מכירת נכס אינה משחק ילדים - שלב ה' - יוצאים לדרך...

יוצאים לדרך...

עכשיו כל שנותר לעשות הוא לשווק את הנכס בצורה אטרקטיבית, לאתר את הקונים הפוטנציאליים, לנהל משא ומתן ו... למכור את הנכס.

נשמע פשוט - לא?

אז זהו - שלא.

נתחיל משיווק הנכס:

"לשים מודעה באינטרנט" - זה לא שיווק. זה "שגר ושכח" - ומי הפונים שיגיעו בעקובתיה? בעלי דירות דומות שרוצים לבדוק מחיר, קונים שרוצים "רק לראות", מי שאין לו את התקציב או לוח הזמנים שלנו לא מתאים לו - אבל - בכל זאת - יבוא, הרבה מאד מתווכים וגם פה ושם יגיעו קונים רלבנטיים. איך לוודא שרק הרלבנטיים יגיעו? - זה המקצוע שלנו וזו המומחיות שלנו. תן לנו לעבוד בשבילך ולמכור עבורך במהירות וביעילות את הנכס שלך בזמן שאתה עסוק בענייניך החשובים.

כיום - דוקא הודות לאינטרנט ולריבוי המידע בשוק - יותר ויותר קונים מעדיפים לפנות למתווך כדי שיחפש עבורם את הנכס המתאים להם. הלקוחות הללו בעזרתנו ממוקדים לחיפוש הנכס הרלבנטי ואנו רוצים לחסוך להם, לכם וגם לעצמנו זמן מיותר. לכן נביא אותם לנכסים הרלבנטיים בלבד - וקודם כל לנכסים המשווקים כנכסי VIP - הנכסים הבלעדיים שלנו זוכים לחשיפה גבוהה לציבור לקוחות רלבנטי ולא "לכל מי ש...". כיום למעלה ממחצית מרוכשי הדירות פונים למתווכים ומוצאים באמצעותנו את הנכסים המתאימים לה בפרק זמן קצר ויעיל יותר מאשר כשהם מחליטים לאתר נכס בעצמם. לא תרצה שקודם כל יגיעו אליך?

איך זה עובד?

קודם כל - נכיר אותך ואת הנכס ומאפייניו כי לכל נכס מתאימה חבילת שיווק שונה - ולכל בעל נכס ניתן להתאים את התכנים הנכונים עבורו (למשל - לא כולם אוהבים לצלם את הנכס, לא כולם רוצים לקיים ארועי בית פתוח ויש כאלה שלא רוצים אפילו שהשכנים יידעו שהם מוכרים)...

עם הנסיון והידע המקצועי שצברנו - אנחנו יודעים לשווק בצורה נכונה את הנכס. אנחנו יודעים לפרסם נכון ומתמחים במיון הקונים הפוטנציאליים הרלבנטיים - ולבסוף אנו מקצוענים בניהול צורה יעילה של המשא ומתן עבורך ולייצר לכם את העסקה הטובה ביותר עבורכם - כי אתם - בעלי הנכס - הלקוחות המועדפים שלנו - VIP מקבל שירות VIP.

מה כוללת חבילת שיווק VIP - בין השאר, פרסום במגוון ערוצים יעודיים - אתרים ייעודיים (לא רק יד 2...), פרסום ממוקד ברשתות חברתיות, פרסום בעתונות המקומית והארצית, פרסום ייעודי לנכס שלך - פרסום באזור המגורים שלך (הידעת שחלק גדול מהרוכשים מגיעים "מהשכונה"), פרסום באתרי יעד לקהל רלבנטי (שומר מצוות מגיע לבית הכנסת, יש מי שמגיע לקאנטרי, מי שנוסע ברכבת בהרבה מקרים יחפש לגור קרוב לתחנה אבל לא קרוב מידי וכך הלאה), פניה למאתר לקוחות מוגדר המחפש נכס כמו שלכם, שיתוף פעולה עם כל המתווכים בעיר (אנחנו נייצג אותך מולם ונשמור על האינטרס שלך - כי אתה הלקוח שלנו ואנו רוצים שהעסקה תהיה הטובה ביותר עבורך ולא "עסקה בכל מחיר")... ועוד....

אגב, לכל מה שנאמר כאן ואף ליותר מכך אנו מתחייבים בכתב בהסכם ברור עליו אנו חתומים מולך.

לא רק אתה חותם על התחייבות. גם אנחנו. קודם כל אנחנו !!!

נכון. השוק רווי במתווכים שיבטיחו לך הרים וגבעות, וישבעו לך באותות ובמופתים ש"הבית שלך שווה לפחות עוד 200,000 ₪" (מעל לשוויו האמיתי...) - ושיבטיחו להביא עשרות לקוחות תוך שבוע ו"להעיף את הבית" במחיר מדהים תוך חודש. מה יש לנו לומר על כך? רק דבר אחד - זהירות - שלא תמצא את עצמך תוך זמן קצר לכוד בידיהם ומתמודד עם אמירות כגון "השוק ירד", "פתאום אין ביקוש לשכונה שלכם במחירים האלה" - ותהיה נתון ללחצים להוריד את המחיר עד כדי הפסד. אם זה היה כל כך נכון ופשוט לא היינו מכירים את העובדות על כך שמשך המכירה הממוצע של נכס בישראל התארך ועומד כיום על 5 חודשים לפחות !!! (אגב, במקרה הזה אנו גאים להיות מתחת לממוצע)... אנחנו מעדיפים לומר את האמת - גם כשאינה נעימה לאוזן - כי היא הדרך הנכונה והיחידה לעשות עסקים.  בחן את שאתה שומע לעומק ואל תתפתה למילים חלקלקות המלטפות את האגו. בסופו של דבר הן עלולות להיות דוקרות...

נכון. יש מתווכים שיאמרו לך שיתנו לך "בדיוק את אותו שירות" - בחינם - האמנם? האם הם יוכלו לעמוד אחרי מילתם? מדוע שיעדיפו את הנכס שלך ולא עוד נכס אחד מיני רבים שבשוק - הרי הם לא עובדים בשבילך. הם עובדים עבור כולם באותה המידה ומבטיחים לכולם את אותו הדבר. האם תהיה לקוח מועדף אצלם? כנראה שלא. האם יבצעו שיתופי פעולה עם מתווכים אחרים כדי לקדם את ענייניך? איך ? כנראה שלא. דוקא כאן כדאי להזכר במה שסבתא היתה אומרת - מה שבא בחינם - שווה אותו דבר....   אנחנו לא מוכרים שירות בחינם (גם אתה עובד על מנת להרויח, לא?) - אבל אנחנו נותנים תמורה בעד התשלום. לא אנחנו נעיד על כך אלא לקוחותינו המרוצים (אם תרצה - תקבל מאיתנו שמות מספרי טלפון ותוכל לדבר איתם).

רוצה לשמוע פרטים נוספים? נשמח לקיים איתך פגישת הכרות ראשונה אצלך בבית ולהכיר - וכשתרצה להתקדם - נתקדם ביחד. מתחייבים לא להיות "נודניקים". נדנוד אינו מקצועיות.
בפוסט הבא נתמקד בהכנת הבית לפני הגעת הלקוח לביקור ובהתנהגות במהלך ביקורנו עם הלקוח בבית. למה? כי לפעמים טעות אנושית אחת קטנה יכולה "להפיל עסקה - וחבל"...

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il 

להלן עדכון מדרגות מס הרכישה לדירות מגורים:

מס לרוכשי דירה ראשונה/דירת יחיד:

פטור מתשלום מס רכישה עד לשווי דירה של 1,470,560 ₪.

3.5% מס על חלק השווי שבין 1,470,560 ₪ ל- 1,744,270 ₪.

5% על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪.

מס למשקיעים / רוכשי דירה שנייה ומעלה:

5% מס עד לשווי  דירה של 1,089,350 ₪.

6% מס על חלק השווי שבין 1,089,350 ₪ ל- 3,268,040 ₪.

7% מס חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪.

נשמח לעמוד לרשותכם - רענן שיווק נדל"ן - כפר סבא , 09-7671010 , www.RRE.co.il

קישור לכתבה בנושא

למה צריך מתווך - סיפורה של עיסקה

כל הזמן שואלים: "למה צריך מתווך?"...

הנה מקרה קלאסי המסביר בדיוק למה קונה דירה ומוכר דירה זקוקים למתווך טוב לביצוע עיסקה (בשל צנעת הפרט לא פורסמו שמות הלקוחות):

בני הזוג ג' ו- א' - החלו לחפש דירה במאי 2011. הם הגיעו למשרדנו וטופלו על ידי שושי.

בתחילה - כל אחד מבני הזוג משך לכיוון אחר - הוא רצה עם מרפסת והיא בלי.... היא רצתה 4 חדרים והוא 5... היא רצתה בשכונה הזו והוא בשכונה ההיא...

לכן - שלב א' היה להגיע למכנה משותף בין בני הזוג...

בני הזוג ראו (עם הפסקות...בדרך נולד להם הבן הבכור - היום בן שנה !!!)... עד לפני עשרה ימים 32 דירות עם שושי - מספר פעמים הם ויתרו וחשבו לא לקנות - להמשיך לגור בשכירות...

שושי לא ויתרה.... איתגרה את עצמה ואותם - ובסופו של תהליך מצאה להם את הדירה עליה חלמו...

אתמול חתמו על הסכם מכר וקנו את דירת חלומותיהם - 4 חדרים (היא רצתה...), עם מרפסת שמש (הוא רצה...)...

בלי התמיכה, העזרה והסיוע של שושי - היו ממשיכים גם היום לגור בשכירות.

כל הכבוד לשושי ומזל טוב למשפחת ע'...

מהצד השני - המוכרים - א' ו- י' - רצו בתחילה מחיר גבוה עבור דירתם. למה? כי מתווכים רבים מכרו להם סיפורים שיוכלו לקבל מחיר מופקע - רק כדי לטפל במכירת הדירה. לאחר שנכשלו במשך תקופה ארוכה חזרו לשושי שמראש הסבירה להם מה המחיר הריאלי - עם דוגמאות והוכחות....

התוצאה - תוך 10 ימים (!) - הדירה נמכרה במחיר מצוין - לשביעות רצון המוכרים.

בלי העבודה המאסיבית של שושי ובלי ההגינות והיושר שלה - עד היום היו חיים בחלום

אז - למה צריך מתווך רציני ומקצוען - כדי להגיע לעיסקה טובה ומתאימה - וכדי להוביל את הלקוח הקונה והלקוח המוכר בדרך הפתלתלה אל העיסקה.

אז - אם אתם רוצים להצליח במסלול הזה - אנחנו הכתובת - רענן שיווק נדל"ן, כפר סבא