ניתוח מעניין של השפעת מחירי הנדל"ן הגבוהים על המשק

ניתוח מעניין של השפעת מחירי הנדל"ן הגבוהים על המשק

מוגש כשירות ללקוחותינו - ולכל המתעניין

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il


כלכליסט - 5 סיבות שבגללן מחירי הדיור הם סכנה לכל המערכת הכלכלית של ישראל

שירות מיוחד לרוכשי נכסים - לא רק דיבורים. מעשים.

מחפש נכס יקר,

רכישת נכס היא בדרך כלל העיסקה הגדולה בחייו של כל אחד מאיתנו.

רצוי לעבור תהליך זה בשקט ובנינוחות.

בתהליך כזה חשוב שיהיה לצידך יועץ מקצועי אמין ואחראי שידאג לשמור על האינטרסים שלך.

אנו מעמידים לרשותכם את הניסיון והידע שלנו כדי להבין מהם צרכיך, יכולותיך ורצונותיך ולעזור לך לאתר את הנכס המתאים ביותר עבורך.

משרדנו יעמיד לרשותכם סוכן אישי שילווה אתכם בכל התהליך. כמו כן, כל הצוות המקצועי שלנו יפעל למימוש עיסקה לקניית נכס במהירות וביעילות.

מטרתנו - לעזור לכם לאתר במהירות וביעילות את הנכס המתאים ביותר עבורכם ולצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר והמתאימה ביותר לצרכיכם.

במסגרת זו נבצע:

• יחד איתכם נערוך ניתוח מקדים של רצונותיכם וצרכיכם, כדי שנוכל להתמקד במה שבאמת חשוב לכם.
• נסייע לכם בבחינת היכולות הכספיות ונוכל לסייע בהרחבתן במידת הצורך - אנו בקשר עם הבנקים המובילים למשכנתאות ולקוחותינו זוכים לשירות VIP. לא אחת - מעורבותנו מול הבנקים סייעה ללקוחותינו לקבל משכנתאות גדולות יותר ובתנאים טובים יותר.
• אם תרצו - נקשר בינכם לבין יועצים מומחים בתחום המשכנתאות שיוכלו לבצע עבורכם את סקר השוק ויעזרו לכם לקבל את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכיכם.
• במידת הצורך נערוך איתכם סיור מקדים להכרת העיר ומאפיני השכונות בה כדי שתוכלו להתמקד באזורים המעניינים אתכם.
• נאתר עבורכם רק את הנכסים המתאימים עבורכם ונציג אותם בפניכם בזמן המתאים והנוח לכם, תוך הדגשת היתרונות וגם נקודות התורפה של כל אחד מהם - כדי לתת לכם מידע מקיף ושלם אודות הנכסים ולאפשר לכם קבלת החלטה בתנאים הטובים ביותר עבורכם. לא נלחץ עליכם להחליט כפי שנוח לנו - אלא נעזור לכם להחליט בקצב שלכם את ההחלטות הנכונות לכם.
• בין השאר, אנו עובדים בשיתוף פעולה גם עם מומחי פנג שווי שישמחו להעניק לכם שירות שיעזור לכם לבדוק עד כמה הנכסים שאתם רואים באמת מתאימים לכם - לפני שנתקדם לעסקה.
• רוצים לתכנן מחדש את הבית ולעצבו? נשמח להפנותכם למעצבי פנים מן השורה הראשונה באזור כדי שיתנו לכם רעיונות ואם תרצו יכינו עבורכם תכניות לנכס המועדף עליכם.
• רוצים להעריך עלויות שיפוץ? נקשר אתכם לקבלנים עליהם אנו סומכים כדי שיעריכו עבורכם את עלויות השיפוץ שאתם מתכננים לנכס. אנו מתחייבים שאיננו מקבלים מהם כל תגמול כספי - בניגוד למקובל בשוק. את התגמול הכספי הזה אנו מבקשים מהקבלנים להעביר אליכם ולתת לכם מחירים אטרקטיביים.
• יעוץ משפטי הוא חלק מהתהליך השלם. אנו שמחים להיות בקשר עם עורכי דין מצוינים העוסקים בתחום הנדל"ן באופן קבוע ויוכלו לבצע עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות כחלק מתהליך הקניה והכנת ההסכם לרכישת הנכס וילוו אתכם עד לגמר התהליך כולו ורישום הנכס על שימכם.
• אנו ננהל עבורכם משא ומתן בדרך שתשרת אתכם ואת צרכיכם כדי להביא לסגירת העיסקה הטובה ביותר לשביעות רצונכם המלאה בכל ההיבטים (מחיר, תנאי תשלום, מועד פינוי ועוד...).
• נמשיך ללוותכם במידת הצורך גם לאחר שתחתמו על ההסכם לרכישת הנכס בכל הקשור לעסקה.

אנו מתחייבים לפעול עבורכם ביעילות, מקצועיות ובשקיפות מלאה כדי לקדם את המטרה שלכם ולעזור לכם להגשים את חלומכם – רכישת הנכס המתאים ביותר עבורכם במהירות וביעילות ובתנאים המתאימים לכם.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר והמתאימה ביותר לצרכיכם, רצונותיכם ויכולותיכם

 

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il

סיפורן של שתי שכנות

דירה א' ודירה ב' הן שכנות. באותו בניין.

דירה א' ודירה ב' בקומה א' ובקומה ב'. דירות זהות. שתיהן משופצות. שתיהן יפות. שתיהן יצאו לשוק למכירה באותו חודש.

את דירה א' מסר בעליה לטיפולנו הבלעדי.

את דירה ב' החליט הבעלים "לשווק בעצמו ו- שכל המתווכים בעיר יעבדו בשבילי. אני לא פראייר של המתווכים"...

דירה א' נמכרה תוך כשלושה וחצי חודשים. במחיר טוב ובתנאים טובים. הבעלים החדשים נכנסים בימים אלה לגור בה.

דירה ב' עדיין בשוק. למעלה מ- 8 חודשים. טרם נמכרה. מחירה כבר ירד בלמעלה מ- 12% ("העיקר כבר למכור..." - ציטוט של הבעלים)...

אז - מה הלקח?

כדי למכור דירה - צריך יותר מאשר רק מודעה באתר כלשהו באינטרנט. 

תיווך זה מקצוע.
עבודה מקצועית משרתת את בעל הנכס. אותך - בעל הנכס - הלקוח שלנו.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן - הכתובת שלכם כשאתם באמת רוצים לקנות או למכור נכס - 09-7671010 ,www.RRE.co.il 

זהירות - מיסוי - חובה לבדוק מה, כמה ולמי צריך לשלם לפני שניגשים לעסקה ולא אחריה !!!

זהירות - מיסוי !!!

חובה לבדוק מה, כמה ולמי צריך לשלם לפני שניגשים לעסקה ולא אחריה !!!

מה ההבדל בין "מס שבח" ל"היטל השבחה"?

לקוחות רבים נוטים להתבלבל בין שני המושגים ולחשוב שמדובר באותו דבר - אז זהו - לא !!!

ולמה נזכרנו בזה דווקא עכשיו - על כך במאמר הבא ...

קודם כל - קצת הגדרות להבהרה:

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על ידי המדינה על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין. המס מוטל על הרווח שבין התמורה המתקבלת אל מול המחיר ששולם בעת רכישת הנכס זהו "רווח ההון". יש מערכת שלמה של פטורים ממס שבח - הדבר מחייב בדיקה לפני העסקה ולא לאחריה כדי להערך בהתאם.
היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הרשות המקומית בגין עליית ערך נכס עקב אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה; או מתן הקלה לחריגה מהתב"ע הקיימת; או בשל התרת שימוש חורג בנכס מעבר למותר בתב"ע. כל זאת בתנאי שהפעולות הללו מעלות את שווי המקרקעין.


ולמה נזכרתי בנושא עכשיו - בגלל סיפור אמיתי:

א' ורעייתו, זוג בשנות השישים לחייהם, החליטו לשפר מגוריהם ולעבור לדירה חדשה שתתאים את צרכיהם לאחר שהילדים עזבו את הבית. נפגשנו לאחר שמכרו באמצעות קולגה שלי את הדירה - הם הופנו אלינו על ידי שכן שלהם שקנה דירתו באמצעותנו - וביקשו "לקבל את אותו שירות ויחס כמו השכן".בפגישת ההיכרות שאלתי אותם בנוגע למכירה - מהכרות עם השכונה בה גרו ידעתי שהעירייה מטילה היטלי השבחה באזור בשל שנויי תב"ע שחלו והגדילו משמעותית את זכויות הבניה שם. ענו לי - "בדקנו הכל ויש לנו פטור". התעקשתי - "האם פטור ממס שבח או מהיטל השבחה?" - "אין בעיה" היתה התשובה (ההתעניינות שלי נועדה לוודא שהסכום שהם חושבים שעומד לרשותם לקניית הדירה החדשה - אכן קיים במלואו).
יצאנו לדרך. איתרנו דירה המתאימה לצרכיהם, ניהלנו מו"מ, סכמנו תנאי מכירה עם המוכר ו..... קבלתי טלפון בהול מ- א' - "אתה יודע שהעירייה רוצה מאיתנו כמעט 100,000 ₪. הם השתגעו....".... הזכרתי לו את השאלות שלי ואת התשובות שלו.
מה קרה?
בני הזוג אינם אנשי נדל"ן. הם פשוט לא בדקו את הנתון הבסיסי הזה של היטל השבחה בעירייה - כי אף אחד לא הנחה אותם לבדוק. הם זכו, לצערם, להנחיה לא מקצועית וטיפול לא מיומן הן של המתווך והן של עוה"ד שטיפלו בעסקת המכירה שלהם. בני הזוג חשבו ש"מס שבח" ו"היטל השבחה" חד הם. אכן היה להם פטור ממס שבח (מהמדינה) - אבל חל עליהם היטל השבחה משמעותי (לרשות המקומית).
איך נגמר?
קודם כל - הרגעתי אותם. מתווך טוב צריך להיות חצי פסיכולוג (לפחות...)... החלטנו ביחד להמשיך בתהליך הרכישה (הם כבר מכרו את דירתם ולא יכלו "להישאר ברחוב").
בהמשך, ליוויתי את בני הזוג  לפגישה עם מנהלת הבנק למשכנתאות בו לקחו את המימון לעסקת הרכישה כדי להגדיל את סכום ההלוואה שלהם - עדיין בתוך מסגרת האשראי שאושרה להם (כי כשלקחו את המשכנתא המלצתי בפניהם לקחת מסגרת גדולה יותר ולנצל רק את החלק הנחוץ מתוכה) בצורה שלא תכביד עליהם יתר על המידה. כמובן שקבלו את האישור המבוקש.
הפניתי את בני הזוג לשמאי מקצועי - הוגש בשמם ערר לעירייה, נוהל מו"מ מקצועי ובסופו של תהליך שילמו פחות מ- 1/3 ממה שנדרשו לשלם.
עדיין - הם נזקקו למימון ההוצאה הנוספת - בסכום שאינו הולך ברגל - ולא היה מתוכנן. אין ספק שלו ידעו על כך מראש - היו מכלכלים צעדיהם במכירה בצורה שונה.

אני יודע שיקומו כאלה שישלחו אותם לתבוע את עוה"ד ולהתלונן על רשלנות ועוד ועוד - לטעמי זה משני לחלוטין כי העיקר הוא שהלקוחות קיבלו את מבוקשם. עם זאת, מצאתי לנכון לשוחח עם עוה"ד שייצג אותם ולהעמידו על הטעות ועל התקלה שנגרמה בעטיה. אני יודע שהוא ימצא את הדרך לפצותם. העניין החשוב הוא העקרוני ולא "עריפת הראש".

המסקנה:

לבדוק - לבדוק - לבדוק - כל נתון לפני עסקת נדל"ן. לא לצאת מהנחה ש"אמרו לי שהכל בסדר".

 השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!
רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il 

כפר סבא - יעד איכותי להשקעות בנדל"ן

"נכס להשקעה" - חלומו של כל מי שמחפש אלטרנטיבה ראויה להשארת הכסף בבנק.

מה מחפש המשקיע? עליית ערך ותשואה טובה.

את אלה יודעים להציע נכסים להשקעה בכפר סבא.

מדוע?

אמנם מחיר הנכסים בכפר סבא גבוהים למדי (ויש שיאמרו אפילו גבוהים מידי) וניתן למצוא זולים מהם באזורי השקעה שונים - בעיקר בפריפריה - אבל כאשר אנו בוחנים את מכלול הפרמטרים המרכיבים את "כדאיות ההשקעה" - מתברר שההשקעה בכפר סבא בהחלט משתלמת לטווח הקצר ועוד יותר לטווח הארוך.

חשיבות מיקום הנכס - אין ספק שנכס הממוקם בלב השרון, באזורי הביקוש - הוא נכס הנמצא במקום טוב. בדרך כלל קל לקבל מימון בנקאי אם נדרש כזה (אם במשכנתא ואם במימון מסחרי) לרכישה כזו - משום שהיא נחשבת סולידית ובטוחה למדי(כמובן שיש לבחון כל נכס לגופו מול הבנקים למשכנתאות או הבנקים המסחריים). מובן שלמשקיע המתגורר במרכז קל יותר להשקיע בנכס במרכז משום הנוחות בטיפול בנכס במידת הצורך.

מחיר הנכס וגובה ההשקעה הנדרשת - ניתן כיום למצוא דירות להשקעה בכפר סבא שעלותן בין כ- 650,000 ₪ ל- 1,000,000 ₪. מדובר בדרך כלל על נכסים שיהיו בשכונות המתפתחות של העיר - יוספטל, קפלן, תקומה, כיסופים, עליה וכדומה. יתרונן - בכך שהמחירים בהן נמוכים יחסית, אך עדיין מאפשרים תשואה סבירה - נכסים אלה מושכרים כיום בדרך כלל במחירים שבין 2,500ל- 3,500 ₪ ונותנים בדרך כלל תשואה מיידית של 3.7-4%.

עד כמה קל להשכיר את הנכס- כפר סבא, גם בשכונות, נהנית מביקוש גבוה על ידי שוכרים - ממגוון אוכלוסיות - החל ממשפחות צעירות המעוניינות לגור בעיר ולהנות מיתרונותיה, דרך בעלי עסקים הזקוקים לדיור עבור עובדיהם מהפריפריה במרכז הארץ וכלה בסטודנטים מהמכללות בשרון (שערי משפט, בית ברל ועוד) ואפילו מתל אביב - כאלה המעדיפים להתרחק מהעיר על מנת לגור בזול ומנצלים את הרכבת לצורך הגעה לכרך הגדול (בדרך כלל ניתן להגיע תוך כ- 25 דקות מהעיר לאוניברסיטת תל אביב). מכאן, שהסיכון שהנכס יעמוד ריק ולא יכניס לבעליו את ההכנסה הצפויה - נמוך ביחס למקומות אחרים בארץ בהם הסיכון גבוה יותר - בעיקר בפריפריה.

שמירת ערך ועליית ערך - למרות הערכות שתהיה ירידת מחירים - גם בשנים האחרונות לא חלה ירידת מחירי נדל"ן בכפר סבא. המחירים בדרך כלל שמרו על יציבות ולעתים אף עלו בשעורים מתונים - כולל בשנה האחרונה. מכאן,שהסיכון בירידת ערך לנכס הנרכש להשקעה בכפר סבא - נמוך. ניתן לומר שבסבירות גבוהה מאד הנכס ישמור על ערכו ואף יעלה את ערכו.

שדרוג הנכס ועליית ערך עתידית - נכסים בשכונות בכפר סבא מהווים פוטנציאל גבוה לשדרוג עתידי - אם באמצעות תמ"א 38 ואם באמצעות פרויקטים עתידיים של פינוי בינוי. אמנם לא מדובר על משהו מיידי ויהיה לא נכון לפזר הצהרות שווא על "פרויקט שמעבר לדלת" - אבל - עדיין - בטווח שלמספר שנים הסיכוי למימוש כזה בהחלט גבוה - ובכך יש בהחלט משום שיקול מרכזי שלעליית ערך משמעותית למשקיע הפוטנציאלי.

לשם השוואה - בפרויקט פינוי בינוי היחיד שבוצע עד כה בכפר סבא בעלי נכסים ששוויים מוערך כיום בכ-1,000,000 - 1,100,000 ₪ קיבלו נכסים ששוויים עומד על 1,600,000 -1700,000 ₪. בפרויקטי תמ"א 38 שדרגו בעלי נכסים את נכסיהם בשעורים של 10-25% - בהתאם לסוג הנכס לאופי השדרוג. למשל - דירה בת 3 חדרים שערכה עמד על כ- 1,100,000 ₪ לפני שדרוג המבנה והוספת מעלית ומרפסת שמש - תהיה שווה כיום, לאחר שדרוג כזה כ- 1,250,000 ₪.

יכולת מימוש הנכס - משך הזמן הממוצע למכירת נכס בכפר סבא עומד כיום על כ- 4 חודשים. מכאן, שגם כאשר ירצה המשקיע לממש את הנכס - לא יהיה עליו להמתין זמן רב - ויוכל למכור את הנכס במחיר סביר ובמהירות. זאת, בהשוואה לאזורים אחרים בארץ בהם המימוש קשה הרבה יותר.

לסיכום,

ניתן בהחלט למצוא בכפר סבא נכסים אטרקטיביים להשקעה - כאלה שיתנו תשואה טובה וישמרו על ערכם לאורך זמן.

כמו בכל השקעה יש לבדוק אותה בצורה רצינית ולהתייעץ עם מומחים לפני ביצועה. לשם כך - אנחנו כאן לשרותכם.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il