זהירות - מיסוי !!!
חובה לבדוק מה, כמה ולמי צריך לשלם לפני שניגשים לעסקה ולא אחריה !!!
מה ההבדל בין "מס שבח" ל"היטל השבחה"?
לקוחות רבים נוטים להתבלבל בין שני המושגים ולחשוב שמדובר באותו דבר - אז זהו - לא !!!
ולמה נזכרנו בזה דווקא עכשיו - על כך במאמר הבא ...
קודם כל - קצת הגדרות להבהרה:
המסקנה:
השירות שלנו הוא הרווח שלכם.
מה ההבדל בין "מס שבח" ל"היטל השבחה"?
לקוחות רבים נוטים להתבלבל בין שני המושגים ולחשוב שמדובר באותו דבר - אז זהו - לא !!!
ולמה נזכרנו בזה דווקא עכשיו - על כך במאמר הבא ...
קודם כל - קצת הגדרות להבהרה:
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על ידי המדינה על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין. המס מוטל על הרווח שבין התמורה המתקבלת אל מול המחיר ששולם בעת רכישת הנכס זהו "רווח ההון". יש מערכת שלמה של פטורים ממס שבח - הדבר מחייב בדיקה לפני העסקה ולא לאחריה כדי להערך בהתאם.
היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הרשות המקומית בגין עליית ערך נכס עקב אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה; או מתן הקלה לחריגה מהתב"ע הקיימת; או בשל התרת שימוש חורג בנכס מעבר למותר בתב"ע. כל זאת בתנאי שהפעולות הללו מעלות את שווי המקרקעין.
ולמה נזכרתי בנושא עכשיו - בגלל סיפור אמיתי:
א' ורעייתו, זוג בשנות השישים לחייהם, החליטו לשפר מגוריהם ולעבור לדירה חדשה שתתאים את צרכיהם לאחר שהילדים עזבו את הבית. נפגשנו לאחר שמכרו באמצעות קולגה שלי את הדירה - הם הופנו אלינו על ידי שכן שלהם שקנה דירתו באמצעותנו - וביקשו "לקבל את אותו שירות ויחס כמו השכן".בפגישת ההיכרות שאלתי אותם בנוגע למכירה - מהכרות עם השכונה בה גרו ידעתי שהעירייה מטילה היטלי השבחה באזור בשל שנויי תב"ע שחלו והגדילו משמעותית את זכויות הבניה שם. ענו לי - "בדקנו הכל ויש לנו פטור". התעקשתי - "האם פטור ממס שבח או מהיטל השבחה?" - "אין בעיה" היתה התשובה (ההתעניינות שלי נועדה לוודא שהסכום שהם חושבים שעומד לרשותם לקניית הדירה החדשה - אכן קיים במלואו).
יצאנו לדרך. איתרנו דירה המתאימה לצרכיהם, ניהלנו מו"מ, סכמנו תנאי מכירה עם המוכר ו..... קבלתי טלפון בהול מ- א' - "אתה יודע שהעירייה רוצה מאיתנו כמעט 100,000 ₪. הם השתגעו....".... הזכרתי לו את השאלות שלי ואת התשובות שלו.
מה קרה?
בני הזוג אינם אנשי נדל"ן. הם פשוט לא בדקו את הנתון הבסיסי הזה של היטל השבחה בעירייה - כי אף אחד לא הנחה אותם לבדוק. הם זכו, לצערם, להנחיה לא מקצועית וטיפול לא מיומן הן של המתווך והן של עוה"ד שטיפלו בעסקת המכירה שלהם. בני הזוג חשבו ש"מס שבח" ו"היטל השבחה" חד הם. אכן היה להם פטור ממס שבח (מהמדינה) - אבל חל עליהם היטל השבחה משמעותי (לרשות המקומית).
איך נגמר?
קודם כל - הרגעתי אותם. מתווך טוב צריך להיות חצי פסיכולוג (לפחות...)... החלטנו ביחד להמשיך בתהליך הרכישה (הם כבר מכרו את דירתם ולא יכלו "להישאר ברחוב").
בהמשך, ליוויתי את בני הזוג לפגישה עם מנהלת הבנק למשכנתאות בו לקחו את המימון לעסקת הרכישה כדי להגדיל את סכום ההלוואה שלהם - עדיין בתוך מסגרת האשראי שאושרה להם (כי כשלקחו את המשכנתא המלצתי בפניהם לקחת מסגרת גדולה יותר ולנצל רק את החלק הנחוץ מתוכה) בצורה שלא תכביד עליהם יתר על המידה. כמובן שקבלו את האישור המבוקש.
הפניתי את בני הזוג לשמאי מקצועי - הוגש בשמם ערר לעירייה, נוהל מו"מ מקצועי ובסופו של תהליך שילמו פחות מ- 1/3 ממה שנדרשו לשלם.
עדיין - הם נזקקו למימון ההוצאה הנוספת - בסכום שאינו הולך ברגל - ולא היה מתוכנן. אין ספק שלו ידעו על כך מראש - היו מכלכלים צעדיהם במכירה בצורה שונה.
היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הרשות המקומית בגין עליית ערך נכס עקב אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה; או מתן הקלה לחריגה מהתב"ע הקיימת; או בשל התרת שימוש חורג בנכס מעבר למותר בתב"ע. כל זאת בתנאי שהפעולות הללו מעלות את שווי המקרקעין.
ולמה נזכרתי בנושא עכשיו - בגלל סיפור אמיתי:
א' ורעייתו, זוג בשנות השישים לחייהם, החליטו לשפר מגוריהם ולעבור לדירה חדשה שתתאים את צרכיהם לאחר שהילדים עזבו את הבית. נפגשנו לאחר שמכרו באמצעות קולגה שלי את הדירה - הם הופנו אלינו על ידי שכן שלהם שקנה דירתו באמצעותנו - וביקשו "לקבל את אותו שירות ויחס כמו השכן".בפגישת ההיכרות שאלתי אותם בנוגע למכירה - מהכרות עם השכונה בה גרו ידעתי שהעירייה מטילה היטלי השבחה באזור בשל שנויי תב"ע שחלו והגדילו משמעותית את זכויות הבניה שם. ענו לי - "בדקנו הכל ויש לנו פטור". התעקשתי - "האם פטור ממס שבח או מהיטל השבחה?" - "אין בעיה" היתה התשובה (ההתעניינות שלי נועדה לוודא שהסכום שהם חושבים שעומד לרשותם לקניית הדירה החדשה - אכן קיים במלואו).
יצאנו לדרך. איתרנו דירה המתאימה לצרכיהם, ניהלנו מו"מ, סכמנו תנאי מכירה עם המוכר ו..... קבלתי טלפון בהול מ- א' - "אתה יודע שהעירייה רוצה מאיתנו כמעט 100,000 ₪. הם השתגעו....".... הזכרתי לו את השאלות שלי ואת התשובות שלו.
מה קרה?
בני הזוג אינם אנשי נדל"ן. הם פשוט לא בדקו את הנתון הבסיסי הזה של היטל השבחה בעירייה - כי אף אחד לא הנחה אותם לבדוק. הם זכו, לצערם, להנחיה לא מקצועית וטיפול לא מיומן הן של המתווך והן של עוה"ד שטיפלו בעסקת המכירה שלהם. בני הזוג חשבו ש"מס שבח" ו"היטל השבחה" חד הם. אכן היה להם פטור ממס שבח (מהמדינה) - אבל חל עליהם היטל השבחה משמעותי (לרשות המקומית).
איך נגמר?
קודם כל - הרגעתי אותם. מתווך טוב צריך להיות חצי פסיכולוג (לפחות...)... החלטנו ביחד להמשיך בתהליך הרכישה (הם כבר מכרו את דירתם ולא יכלו "להישאר ברחוב").
בהמשך, ליוויתי את בני הזוג לפגישה עם מנהלת הבנק למשכנתאות בו לקחו את המימון לעסקת הרכישה כדי להגדיל את סכום ההלוואה שלהם - עדיין בתוך מסגרת האשראי שאושרה להם (כי כשלקחו את המשכנתא המלצתי בפניהם לקחת מסגרת גדולה יותר ולנצל רק את החלק הנחוץ מתוכה) בצורה שלא תכביד עליהם יתר על המידה. כמובן שקבלו את האישור המבוקש.
הפניתי את בני הזוג לשמאי מקצועי - הוגש בשמם ערר לעירייה, נוהל מו"מ מקצועי ובסופו של תהליך שילמו פחות מ- 1/3 ממה שנדרשו לשלם.
עדיין - הם נזקקו למימון ההוצאה הנוספת - בסכום שאינו הולך ברגל - ולא היה מתוכנן. אין ספק שלו ידעו על כך מראש - היו מכלכלים צעדיהם במכירה בצורה שונה.
אני יודע שיקומו כאלה שישלחו אותם לתבוע את עוה"ד ולהתלונן על רשלנות ועוד ועוד - לטעמי זה משני לחלוטין כי העיקר הוא שהלקוחות קיבלו את מבוקשם. עם זאת, מצאתי לנכון לשוחח עם עוה"ד שייצג אותם ולהעמידו על הטעות ועל התקלה שנגרמה בעטיה. אני יודע שהוא ימצא את הדרך לפצותם. העניין החשוב הוא העקרוני ולא "עריפת הראש".
המסקנה:
לבדוק - לבדוק - לבדוק - כל נתון לפני עסקת נדל"ן. לא לצאת מהנחה ש"אמרו לי שהכל בסדר".
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה