תודה.... תודה.... תודה... מילה קטנה שהיא הכל !!!!

• 

  נעים לסגור את הערב אתמול בסביבות עשר בשיחה מלקוחה שמתקשרת לומר "תודה" (זה עתה קיבלו את הדירה שקנו דרכנו ומאושרים "עד הגג") - ובהמשך - לפתוח את הבוקר בעשרה לשבע (!!!) - בשיחה מלקוח חדש שהופנה על ידי אותה לקוחה. מה טוב מזה?

  אז -

  תודה לא.ה. (שמה שמור אצלנו - לא בקשנו רשות לפרסמו) - תודה על הכל.

  
  

  לקוח מרוצה הוא הנכס האמיתי שלנו

  
  

  רענן שיווק נדל"ן - 09-7671010 , www.RRE.co.il

  
  

  
  

סיפורן של שתי שכנות

דירה א' ודירה ב' הן שכנות. באותו בניין.

דירה א' ודירה ב' בקומה א' ובקומה ב'. דירות זהות. שתיהן משופצות. שתיהן יפות. שתיהן יצאו לשוק למכירה באותו חודש.

את דירה א' מסר בעליה לטיפולנו הבלעדי.

את דירה ב' החליט הבעלים "לשווק בעצמו ו- שכל המתווכים בעיר יעבדו בשבילי. אני לא פראייר של המתווכים"...

דירה א' נמכרה תוך כשלושה וחצי חודשים. במחיר טוב ובתנאים טובים. הבעלים החדשים נכנסים בימים אלה לגור בה.

דירה ב' עדיין בשוק. למעלה מ- 8 חודשים. טרם נמכרה. מחירה כבר ירד בלמעלה מ- 12% ("העיקר כבר למכור..." - ציטוט של הבעלים)...

אז - מה הלקח?

כדי למכור דירה - צריך יותר מאשר רק מודעה באתר כלשהו באינטרנט. 

תיווך זה מקצוע.
עבודה מקצועית משרתת את בעל הנכס. אותך - בעל הנכס - הלקוח שלנו.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן - הכתובת שלכם כשאתם באמת רוצים לקנות או למכור נכס - 09-7671010 ,www.RRE.co.il 

זהירות - מיסוי - חובה לבדוק מה, כמה ולמי צריך לשלם לפני שניגשים לעסקה ולא אחריה !!!

זהירות - מיסוי !!!

חובה לבדוק מה, כמה ולמי צריך לשלם לפני שניגשים לעסקה ולא אחריה !!!

מה ההבדל בין "מס שבח" ל"היטל השבחה"?

לקוחות רבים נוטים להתבלבל בין שני המושגים ולחשוב שמדובר באותו דבר - אז זהו - לא !!!

ולמה נזכרנו בזה דווקא עכשיו - על כך במאמר הבא ...

קודם כל - קצת הגדרות להבהרה:

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על ידי המדינה על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין. המס מוטל על הרווח שבין התמורה המתקבלת אל מול המחיר ששולם בעת רכישת הנכס זהו "רווח ההון". יש מערכת שלמה של פטורים ממס שבח - הדבר מחייב בדיקה לפני העסקה ולא לאחריה כדי להערך בהתאם.
היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הרשות המקומית בגין עליית ערך נכס עקב אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה; או מתן הקלה לחריגה מהתב"ע הקיימת; או בשל התרת שימוש חורג בנכס מעבר למותר בתב"ע. כל זאת בתנאי שהפעולות הללו מעלות את שווי המקרקעין.


ולמה נזכרתי בנושא עכשיו - בגלל סיפור אמיתי:

א' ורעייתו, זוג בשנות השישים לחייהם, החליטו לשפר מגוריהם ולעבור לדירה חדשה שתתאים את צרכיהם לאחר שהילדים עזבו את הבית. נפגשנו לאחר שמכרו באמצעות קולגה שלי את הדירה - הם הופנו אלינו על ידי שכן שלהם שקנה דירתו באמצעותנו - וביקשו "לקבל את אותו שירות ויחס כמו השכן".בפגישת ההיכרות שאלתי אותם בנוגע למכירה - מהכרות עם השכונה בה גרו ידעתי שהעירייה מטילה היטלי השבחה באזור בשל שנויי תב"ע שחלו והגדילו משמעותית את זכויות הבניה שם. ענו לי - "בדקנו הכל ויש לנו פטור". התעקשתי - "האם פטור ממס שבח או מהיטל השבחה?" - "אין בעיה" היתה התשובה (ההתעניינות שלי נועדה לוודא שהסכום שהם חושבים שעומד לרשותם לקניית הדירה החדשה - אכן קיים במלואו).
יצאנו לדרך. איתרנו דירה המתאימה לצרכיהם, ניהלנו מו"מ, סכמנו תנאי מכירה עם המוכר ו..... קבלתי טלפון בהול מ- א' - "אתה יודע שהעירייה רוצה מאיתנו כמעט 100,000 ₪. הם השתגעו....".... הזכרתי לו את השאלות שלי ואת התשובות שלו.
מה קרה?
בני הזוג אינם אנשי נדל"ן. הם פשוט לא בדקו את הנתון הבסיסי הזה של היטל השבחה בעירייה - כי אף אחד לא הנחה אותם לבדוק. הם זכו, לצערם, להנחיה לא מקצועית וטיפול לא מיומן הן של המתווך והן של עוה"ד שטיפלו בעסקת המכירה שלהם. בני הזוג חשבו ש"מס שבח" ו"היטל השבחה" חד הם. אכן היה להם פטור ממס שבח (מהמדינה) - אבל חל עליהם היטל השבחה משמעותי (לרשות המקומית).
איך נגמר?
קודם כל - הרגעתי אותם. מתווך טוב צריך להיות חצי פסיכולוג (לפחות...)... החלטנו ביחד להמשיך בתהליך הרכישה (הם כבר מכרו את דירתם ולא יכלו "להישאר ברחוב").
בהמשך, ליוויתי את בני הזוג  לפגישה עם מנהלת הבנק למשכנתאות בו לקחו את המימון לעסקת הרכישה כדי להגדיל את סכום ההלוואה שלהם - עדיין בתוך מסגרת האשראי שאושרה להם (כי כשלקחו את המשכנתא המלצתי בפניהם לקחת מסגרת גדולה יותר ולנצל רק את החלק הנחוץ מתוכה) בצורה שלא תכביד עליהם יתר על המידה. כמובן שקבלו את האישור המבוקש.
הפניתי את בני הזוג לשמאי מקצועי - הוגש בשמם ערר לעירייה, נוהל מו"מ מקצועי ובסופו של תהליך שילמו פחות מ- 1/3 ממה שנדרשו לשלם.
עדיין - הם נזקקו למימון ההוצאה הנוספת - בסכום שאינו הולך ברגל - ולא היה מתוכנן. אין ספק שלו ידעו על כך מראש - היו מכלכלים צעדיהם במכירה בצורה שונה.

אני יודע שיקומו כאלה שישלחו אותם לתבוע את עוה"ד ולהתלונן על רשלנות ועוד ועוד - לטעמי זה משני לחלוטין כי העיקר הוא שהלקוחות קיבלו את מבוקשם. עם זאת, מצאתי לנכון לשוחח עם עוה"ד שייצג אותם ולהעמידו על הטעות ועל התקלה שנגרמה בעטיה. אני יודע שהוא ימצא את הדרך לפצותם. העניין החשוב הוא העקרוני ולא "עריפת הראש".

המסקנה:

לבדוק - לבדוק - לבדוק - כל נתון לפני עסקת נדל"ן. לא לצאת מהנחה ש"אמרו לי שהכל בסדר".

 השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!
רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il 

מייל שנחמד לקבל...

תיווך ושיווק נדל"ן בשרון - רענן שיווק נדל"ן: כפר סבא - יעד איכותי להשקעות בנדל"ן

תיווך ושיווק נדל"ן בשרון - רענן שיווק נדל"ן: כפר סבא - יעד איכותי להשקעות בנדל"ן

כפר סבא - יעד איכותי להשקעות בנדל"ן

"נכס להשקעה" - חלומו של כל מי שמחפש אלטרנטיבה ראויה להשארת הכסף בבנק.

מה מחפש המשקיע? עליית ערך ותשואה טובה.

את אלה יודעים להציע נכסים להשקעה בכפר סבא.

מדוע?

אמנם מחיר הנכסים בכפר סבא גבוהים למדי (ויש שיאמרו אפילו גבוהים מידי) וניתן למצוא זולים מהם באזורי השקעה שונים - בעיקר בפריפריה - אבל כאשר אנו בוחנים את מכלול הפרמטרים המרכיבים את "כדאיות ההשקעה" - מתברר שההשקעה בכפר סבא בהחלט משתלמת לטווח הקצר ועוד יותר לטווח הארוך.

חשיבות מיקום הנכס - אין ספק שנכס הממוקם בלב השרון, באזורי הביקוש - הוא נכס הנמצא במקום טוב. בדרך כלל קל לקבל מימון בנקאי אם נדרש כזה (אם במשכנתא ואם במימון מסחרי) לרכישה כזו - משום שהיא נחשבת סולידית ובטוחה למדי(כמובן שיש לבחון כל נכס לגופו מול הבנקים למשכנתאות או הבנקים המסחריים). מובן שלמשקיע המתגורר במרכז קל יותר להשקיע בנכס במרכז משום הנוחות בטיפול בנכס במידת הצורך.

מחיר הנכס וגובה ההשקעה הנדרשת - ניתן כיום למצוא דירות להשקעה בכפר סבא שעלותן בין כ- 650,000 ₪ ל- 1,000,000 ₪. מדובר בדרך כלל על נכסים שיהיו בשכונות המתפתחות של העיר - יוספטל, קפלן, תקומה, כיסופים, עליה וכדומה. יתרונן - בכך שהמחירים בהן נמוכים יחסית, אך עדיין מאפשרים תשואה סבירה - נכסים אלה מושכרים כיום בדרך כלל במחירים שבין 2,500ל- 3,500 ₪ ונותנים בדרך כלל תשואה מיידית של 3.7-4%.

עד כמה קל להשכיר את הנכס- כפר סבא, גם בשכונות, נהנית מביקוש גבוה על ידי שוכרים - ממגוון אוכלוסיות - החל ממשפחות צעירות המעוניינות לגור בעיר ולהנות מיתרונותיה, דרך בעלי עסקים הזקוקים לדיור עבור עובדיהם מהפריפריה במרכז הארץ וכלה בסטודנטים מהמכללות בשרון (שערי משפט, בית ברל ועוד) ואפילו מתל אביב - כאלה המעדיפים להתרחק מהעיר על מנת לגור בזול ומנצלים את הרכבת לצורך הגעה לכרך הגדול (בדרך כלל ניתן להגיע תוך כ- 25 דקות מהעיר לאוניברסיטת תל אביב). מכאן, שהסיכון שהנכס יעמוד ריק ולא יכניס לבעליו את ההכנסה הצפויה - נמוך ביחס למקומות אחרים בארץ בהם הסיכון גבוה יותר - בעיקר בפריפריה.

שמירת ערך ועליית ערך - למרות הערכות שתהיה ירידת מחירים - גם בשנים האחרונות לא חלה ירידת מחירי נדל"ן בכפר סבא. המחירים בדרך כלל שמרו על יציבות ולעתים אף עלו בשעורים מתונים - כולל בשנה האחרונה. מכאן,שהסיכון בירידת ערך לנכס הנרכש להשקעה בכפר סבא - נמוך. ניתן לומר שבסבירות גבוהה מאד הנכס ישמור על ערכו ואף יעלה את ערכו.

שדרוג הנכס ועליית ערך עתידית - נכסים בשכונות בכפר סבא מהווים פוטנציאל גבוה לשדרוג עתידי - אם באמצעות תמ"א 38 ואם באמצעות פרויקטים עתידיים של פינוי בינוי. אמנם לא מדובר על משהו מיידי ויהיה לא נכון לפזר הצהרות שווא על "פרויקט שמעבר לדלת" - אבל - עדיין - בטווח שלמספר שנים הסיכוי למימוש כזה בהחלט גבוה - ובכך יש בהחלט משום שיקול מרכזי שלעליית ערך משמעותית למשקיע הפוטנציאלי.

לשם השוואה - בפרויקט פינוי בינוי היחיד שבוצע עד כה בכפר סבא בעלי נכסים ששוויים מוערך כיום בכ-1,000,000 - 1,100,000 ₪ קיבלו נכסים ששוויים עומד על 1,600,000 -1700,000 ₪. בפרויקטי תמ"א 38 שדרגו בעלי נכסים את נכסיהם בשעורים של 10-25% - בהתאם לסוג הנכס לאופי השדרוג. למשל - דירה בת 3 חדרים שערכה עמד על כ- 1,100,000 ₪ לפני שדרוג המבנה והוספת מעלית ומרפסת שמש - תהיה שווה כיום, לאחר שדרוג כזה כ- 1,250,000 ₪.

יכולת מימוש הנכס - משך הזמן הממוצע למכירת נכס בכפר סבא עומד כיום על כ- 4 חודשים. מכאן, שגם כאשר ירצה המשקיע לממש את הנכס - לא יהיה עליו להמתין זמן רב - ויוכל למכור את הנכס במחיר סביר ובמהירות. זאת, בהשוואה לאזורים אחרים בארץ בהם המימוש קשה הרבה יותר.

לסיכום,

ניתן בהחלט למצוא בכפר סבא נכסים אטרקטיביים להשקעה - כאלה שיתנו תשואה טובה וישמרו על ערכם לאורך זמן.

כמו בכל השקעה יש לבדוק אותה בצורה רצינית ולהתייעץ עם מומחים לפני ביצועה. לשם כך - אנחנו כאן לשרותכם.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il

איך לבחור נכס להשקעה?

כללי זהב לבדיקה בקניית נכס להשקעה

רבים מלקוחותינו מחפשים לרכוש נכסים להשקעה. מדובר על לקוחות המעוניינים ברכישת דירה שתניב תשואה סבירה וישמרו על ערכם. כיום מדובר בעיקר על אנשים המחפשים מה לעשות עם הכסף ואיך לשמור על ערכו - עדיין שוק הנדל"ן הוא אלטרנטיבה איכותית להחזקת הכסף בבנק.

בדרך כלל המשקיעים המחפשים לקנות דירה להשקעה מתעניינים בעיקר בשאלת המחיר - ואולם, ישנם  פרמטרים נוספים שבהתאם להם יש לבחון כדאיות רכישת נכס להשקעה.

קודם כל נזכיר לעצמנו שהנכס להשקעה אינו הנכס בו אנחנו הולכים לגור. הוא נבחן בפרמטרים אחרים ולאו דוקא במידת התאמתו לצרכינו כדיירים, אלא קודם כל - ביעילות הכלכלית שלו עבורנו - איך "ייצר לנו" את ההכנסה הטובה ביותר - ולא האם הוא יפה או מסודר לפי רצוננו כדיירים - אלא צריך להתאים לנו כבעלי בית.

אנו מסייעים ללקוחותינו המחפשים לקנות דירה להשקעה דירה ולאור נסיוננו - גבשנו את הכללים הבאים.

בבואנו לרכוש נכס להשקעה אנו ממליצים לבחון את הפרמטרים הבאים שיצביעו על מידת הכדאיות של רכישת הנכס להשקעה:

• הגדרת מסגרת התקציב להשקעה
• הגדרת האזור המועדף לבצוע ההשקעה
• מחיר הנכס
• ההכנסה הצפויה מהנכס
• יכולת ההשכרה של הנכס
• שמירת ערך הנכס
• יכולת מימוש של הנכס
• מצבו הפיזי של הנכס 
• מצב המשפטי והתכנוני של הנכס

הגדרת מסגרת התקציב להשקעה

השלב הראשון בהשקעה בנכס הנו להגדיר מהי מסגרת התקציב אותה נרצה להשקיע. מסגרת זו מורכבת משני מרכיבים:

ההון העצמי - הכסף הזמין שלנו אותו נרצה להשקיע ברכישה;

מסגרת האשראי העומדת לרשותנו או שנרצה לממש. מסגרת זו היא המשכנתא או הלוואה מסחרית שנרצה לקחת. למסגרת האשראי השפעה על הכדאיות הכלכלית של ההשקעה - שכן נשאף לכך שהתשואה מההשקעה תהיה גדולה מעלות האשראי (ובמילים אחרות - שלא נוציא את כל מה שנקבל להחזרת ההלוואה או המשכנתא ובוודאי שלא נוציא יותר).

הגדרת האזור המועדף לבצוע ההשקעה

בחירת האזור  בו נרצה לרכוש נכס להשקעה מושפעת מהבטים אישיים של נוחות ועלות-תועלת: עד כמה נרצה להשקיע במקום הרחוק ממקום מגורינו ומה מידת הזמינות שלנו להגיע לנכס - או לחילופין - עלות אלטרנטיבית של טיפול בנכס המושכר על ידי מישהו אחר; ויחד עם זאת - מהם אותם אזורים בהם להערכתנו ניתן לצפות לעליית ערך הנכס וכן לקבלת תשואה גבוהה יותר בגין ההשקעה.

מחיר הנכס:

יש לבדוק את מחיר הנכס המדובר בהשוואה לנכסים דומים בישוב ומידת היותו של המחיר ריאלי.

טעויות נפוצות הן להשוות בין מחירי נכסים בערים שונות; או בין נכסים שאינם דומים באותו ישוב. לדוגמא, דירה בשכונת הדרים או בשכונת הראשונים בכפר סבא תעלה יותר מדירה בשכונת יוספטל בעיר אך גם תיתן הכנסה גבוהה יותר.

יש לכלול בשאלת המחיר גם מרכיבים נוספים ובהם: מס רכישה, עלות שיפוץ של הנכס, שכר טרחת מתווך ושכר טרחת עורך דין.

מומלץ להביא בחשבון בין 5 ל- 10% ממחיר הנכס כעלות נוספת, בהתאם למצבו.

בדיקת מחיר הנכס יכולה להעשות באמצעות בדיקה באתר רשות המסים בו מפורסמים מחירי עסקאות שנעשו - וכמובן בהתייעצות עימנו.

ההכנסה הצפויה מהנכס והתשואה ממנו:

מה תהיה ההכנסה המיידית עם השכרת הנכס שמהיחס בינה לבין מחיר הנכס נגזרת התשואה המיידית שייתן הנכס. התשואה אינה ההכנסה אלא היא מבטאת את היחס בין ההכנסה מהנכס להוצאות עליו (הוצאות הרכישה והוצאות אחזקה).

יש להבחין בין הכנסה ברוטו המגלמת בתוכה גם הוצאות של בעל הנכס בגין אחזקת הנכס וגם תקופות בהן הנכס עשוי להיות לא מושכר; לבין הכנסה נטו המתייחסת להכנסה הנקיה מהנכס.

יש כמובן להביא בחשבון גם מיסוי החל על השכירות, בהתאם למדרגות המס הנהוגות והמתעדכנות מעת לעת.

בחישוב התשואה יש להתיחס לתשואה נטו - בשקלול כל מרכיבי ההוצאה הן לרכישת הנכס והן לאחזקתו.

יכולת ההשכרה של הנכס:

עד כמה קיים ביקוש לנכסים דומים באזור המדובר ומה הסיכון שנכס יעמוד לא מושכר לאורך זמן כלשהו.

כל רוכש נכס להשקעה צריך להביא בחשבון את יכולתו לספוג תקופה מסוימת בכל שנה בה לא יהיה הנכס מושכר כדי לא "להכנס ללחץ" ולהתפשר על מחיר השכרת הנכס; או להגדיר לעצמו גבולות מינימום ריאליים לשכר הדירה המבוקש.

רצוי להתייעץ בבעלי מקצוע כדי לחשב מחיר זה בצורה נכונה.

לעתים עדיף לרכוש נכס להשכרה  שייתן תשואה מעט נמוכה יותר אבל בטוחה יותר ולאורך זמן.

שמירת ערך הנכס:

עד כמה ישמור הנכס על ערכו לאורך זמן ובכמה עשוי לעלות ערכו לאורך זמן - זהו מרכיב מרכזי וחשוב שלעתים רבות נוטים להתעלם ממנו רוכשי נכסים.

עדיף לקנות נכס שסיכויי עליית הערך שלו גבוהים לעומת נכס שערכו לא יעלה בצורה משמעותית.

יכולת מימוש של הנכס:

עד כמה ניתן למכור במהירות את הנכס בעת צורך ולממשו לכסף זמין.

יש להבחין בין מימוש מתוכנן מראש לבין צורך במימוש מיידי. במימוש מתוכנן ניתן להיות סבלניים ולהמתין זמן מה לקבלת מחיר גבוה יותר עבור הנכס, בעוד שבמימוש מהיר נתפשר בדרך כלל בשאלת המחיר. כיום, יש להביא בחשבון שנכס יכול לעמוד מספר חודשים בטרם יימכר - וככל שהאזור בו הוא נמצא הנו אזור בעל רמת בקוש נמוכה - כך משך המכירה יתארך או שהמחיר בו נאלץ למכור את הנכס יהיה נמוך יותר.

ישנם אזורים בהם הביקוש גבוה לדירות למכירה ולכן בדרך כלל קל לממש בהם בצורה אופטימלית נכסים, לעומת אזורים אחרים בהם ניתן אולי לרכוש נכסים יותר בזול אך קיים קושי במימושם.

מצבו הפיזי של הנכס:

למצב הנכס השפעה על שכר הדירה שניתן לקבל עבור הנכס ועל היכולת להשכירו.

נכס במצב רעוע גורר אחריו הוצאות רבות לבעל הנכס, גם אם מחירו נמוך וכביכול כדאי ומשתלם.

כמו כן יש למצב הנכס השפעה על סך כל התשואה ממנו משום שככל שמצב הנכס פחות טוב, ההוצאות לאחזקתו גדלות והתשואה ממנו יורדת.

מצב המשפטי והתכנוני של הנכס:

"נכס מציאה" עלול להיות נכס שמצבו המשפטי או התכנוני בעייתי.

יש לבדוק היטב נושאים אלה טרם רכישתו כדי לקחת בחשבון את מידת הסיכון שמוכנים לקחת ברכישת נכס כזה.

מצב משפטי או תכנוני מורכב של נכס הוא פרמטר בקביעת מחיר הנכס - שני נכסים דומים שמצבם המשפטי שונה - לא יימכרו בדרך כלל באותו מחיר.

לסיכום,

לא כל הנוצץ זהב הוא ולא כל נכס זול הוא "מציאה".

לעתים עדיפה רכישת נכס שייתן תשואה מיידית קטנה יותר, אך עליית ערכו תהיה גבוהה יותר וכזה שקל יהיה לממשו בעת צורך. בדרך כלל עליית ערך הנכס לאורך זמן מפצה בצורה משמעותית על תשואה נמוכה יותר.

יש לבחון רכישת נכס להשקעה בצורה מקיפה ושלמה - ורצוי להעזר בבעלי מקצוע מן השורה הראשונה לשם כך - כדי לא לסכן סיכון מיותר את הכסף שלנו.

אנו מתמחים במתן ייעוץ שלם ומקיף למעוניינים לרכוש נכסים להשקעה ובאיתור נכסים ללקוחותינו המעוניינים לקנות דירה להשקעה שתאפשר להם להגשים את חלומם - להנות מנכס איכותי המניב תשואה טובה ושערכו עולה.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il