איך לבחור נכס להשקעה?

כללי זהב לבדיקה בקניית נכס להשקעה

רבים מלקוחותינו מחפשים לרכוש נכסים להשקעה. מדובר על לקוחות המעוניינים ברכישת דירה שתניב תשואה סבירה וישמרו על ערכם. כיום מדובר בעיקר על אנשים המחפשים מה לעשות עם הכסף ואיך לשמור על ערכו - עדיין שוק הנדל"ן הוא אלטרנטיבה איכותית להחזקת הכסף בבנק.

בדרך כלל המשקיעים המחפשים לקנות דירה להשקעה מתעניינים בעיקר בשאלת המחיר - ואולם, ישנם  פרמטרים נוספים שבהתאם להם יש לבחון כדאיות רכישת נכס להשקעה.

קודם כל נזכיר לעצמנו שהנכס להשקעה אינו הנכס בו אנחנו הולכים לגור. הוא נבחן בפרמטרים אחרים ולאו דוקא במידת התאמתו לצרכינו כדיירים, אלא קודם כל - ביעילות הכלכלית שלו עבורנו - איך "ייצר לנו" את ההכנסה הטובה ביותר - ולא האם הוא יפה או מסודר לפי רצוננו כדיירים - אלא צריך להתאים לנו כבעלי בית.

אנו מסייעים ללקוחותינו המחפשים לקנות דירה להשקעה דירה ולאור נסיוננו - גבשנו את הכללים הבאים.

בבואנו לרכוש נכס להשקעה אנו ממליצים לבחון את הפרמטרים הבאים שיצביעו על מידת הכדאיות של רכישת הנכס להשקעה:

• הגדרת מסגרת התקציב להשקעה
• הגדרת האזור המועדף לבצוע ההשקעה
• מחיר הנכס
• ההכנסה הצפויה מהנכס
• יכולת ההשכרה של הנכס
• שמירת ערך הנכס
• יכולת מימוש של הנכס
• מצבו הפיזי של הנכס 
• מצב המשפטי והתכנוני של הנכס

הגדרת מסגרת התקציב להשקעה

השלב הראשון בהשקעה בנכס הנו להגדיר מהי מסגרת התקציב אותה נרצה להשקיע. מסגרת זו מורכבת משני מרכיבים:

ההון העצמי - הכסף הזמין שלנו אותו נרצה להשקיע ברכישה;

מסגרת האשראי העומדת לרשותנו או שנרצה לממש. מסגרת זו היא המשכנתא או הלוואה מסחרית שנרצה לקחת. למסגרת האשראי השפעה על הכדאיות הכלכלית של ההשקעה - שכן נשאף לכך שהתשואה מההשקעה תהיה גדולה מעלות האשראי (ובמילים אחרות - שלא נוציא את כל מה שנקבל להחזרת ההלוואה או המשכנתא ובוודאי שלא נוציא יותר).

הגדרת האזור המועדף לבצוע ההשקעה

בחירת האזור  בו נרצה לרכוש נכס להשקעה מושפעת מהבטים אישיים של נוחות ועלות-תועלת: עד כמה נרצה להשקיע במקום הרחוק ממקום מגורינו ומה מידת הזמינות שלנו להגיע לנכס - או לחילופין - עלות אלטרנטיבית של טיפול בנכס המושכר על ידי מישהו אחר; ויחד עם זאת - מהם אותם אזורים בהם להערכתנו ניתן לצפות לעליית ערך הנכס וכן לקבלת תשואה גבוהה יותר בגין ההשקעה.

מחיר הנכס:

יש לבדוק את מחיר הנכס המדובר בהשוואה לנכסים דומים בישוב ומידת היותו של המחיר ריאלי.

טעויות נפוצות הן להשוות בין מחירי נכסים בערים שונות; או בין נכסים שאינם דומים באותו ישוב. לדוגמא, דירה בשכונת הדרים או בשכונת הראשונים בכפר סבא תעלה יותר מדירה בשכונת יוספטל בעיר אך גם תיתן הכנסה גבוהה יותר.

יש לכלול בשאלת המחיר גם מרכיבים נוספים ובהם: מס רכישה, עלות שיפוץ של הנכס, שכר טרחת מתווך ושכר טרחת עורך דין.

מומלץ להביא בחשבון בין 5 ל- 10% ממחיר הנכס כעלות נוספת, בהתאם למצבו.

בדיקת מחיר הנכס יכולה להעשות באמצעות בדיקה באתר רשות המסים בו מפורסמים מחירי עסקאות שנעשו - וכמובן בהתייעצות עימנו.

ההכנסה הצפויה מהנכס והתשואה ממנו:

מה תהיה ההכנסה המיידית עם השכרת הנכס שמהיחס בינה לבין מחיר הנכס נגזרת התשואה המיידית שייתן הנכס. התשואה אינה ההכנסה אלא היא מבטאת את היחס בין ההכנסה מהנכס להוצאות עליו (הוצאות הרכישה והוצאות אחזקה).

יש להבחין בין הכנסה ברוטו המגלמת בתוכה גם הוצאות של בעל הנכס בגין אחזקת הנכס וגם תקופות בהן הנכס עשוי להיות לא מושכר; לבין הכנסה נטו המתייחסת להכנסה הנקיה מהנכס.

יש כמובן להביא בחשבון גם מיסוי החל על השכירות, בהתאם למדרגות המס הנהוגות והמתעדכנות מעת לעת.

בחישוב התשואה יש להתיחס לתשואה נטו - בשקלול כל מרכיבי ההוצאה הן לרכישת הנכס והן לאחזקתו.

יכולת ההשכרה של הנכס:

עד כמה קיים ביקוש לנכסים דומים באזור המדובר ומה הסיכון שנכס יעמוד לא מושכר לאורך זמן כלשהו.

כל רוכש נכס להשקעה צריך להביא בחשבון את יכולתו לספוג תקופה מסוימת בכל שנה בה לא יהיה הנכס מושכר כדי לא "להכנס ללחץ" ולהתפשר על מחיר השכרת הנכס; או להגדיר לעצמו גבולות מינימום ריאליים לשכר הדירה המבוקש.

רצוי להתייעץ בבעלי מקצוע כדי לחשב מחיר זה בצורה נכונה.

לעתים עדיף לרכוש נכס להשכרה  שייתן תשואה מעט נמוכה יותר אבל בטוחה יותר ולאורך זמן.

שמירת ערך הנכס:

עד כמה ישמור הנכס על ערכו לאורך זמן ובכמה עשוי לעלות ערכו לאורך זמן - זהו מרכיב מרכזי וחשוב שלעתים רבות נוטים להתעלם ממנו רוכשי נכסים.

עדיף לקנות נכס שסיכויי עליית הערך שלו גבוהים לעומת נכס שערכו לא יעלה בצורה משמעותית.

יכולת מימוש של הנכס:

עד כמה ניתן למכור במהירות את הנכס בעת צורך ולממשו לכסף זמין.

יש להבחין בין מימוש מתוכנן מראש לבין צורך במימוש מיידי. במימוש מתוכנן ניתן להיות סבלניים ולהמתין זמן מה לקבלת מחיר גבוה יותר עבור הנכס, בעוד שבמימוש מהיר נתפשר בדרך כלל בשאלת המחיר. כיום, יש להביא בחשבון שנכס יכול לעמוד מספר חודשים בטרם יימכר - וככל שהאזור בו הוא נמצא הנו אזור בעל רמת בקוש נמוכה - כך משך המכירה יתארך או שהמחיר בו נאלץ למכור את הנכס יהיה נמוך יותר.

ישנם אזורים בהם הביקוש גבוה לדירות למכירה ולכן בדרך כלל קל לממש בהם בצורה אופטימלית נכסים, לעומת אזורים אחרים בהם ניתן אולי לרכוש נכסים יותר בזול אך קיים קושי במימושם.

מצבו הפיזי של הנכס:

למצב הנכס השפעה על שכר הדירה שניתן לקבל עבור הנכס ועל היכולת להשכירו.

נכס במצב רעוע גורר אחריו הוצאות רבות לבעל הנכס, גם אם מחירו נמוך וכביכול כדאי ומשתלם.

כמו כן יש למצב הנכס השפעה על סך כל התשואה ממנו משום שככל שמצב הנכס פחות טוב, ההוצאות לאחזקתו גדלות והתשואה ממנו יורדת.

מצב המשפטי והתכנוני של הנכס:

"נכס מציאה" עלול להיות נכס שמצבו המשפטי או התכנוני בעייתי.

יש לבדוק היטב נושאים אלה טרם רכישתו כדי לקחת בחשבון את מידת הסיכון שמוכנים לקחת ברכישת נכס כזה.

מצב משפטי או תכנוני מורכב של נכס הוא פרמטר בקביעת מחיר הנכס - שני נכסים דומים שמצבם המשפטי שונה - לא יימכרו בדרך כלל באותו מחיר.

לסיכום,

לא כל הנוצץ זהב הוא ולא כל נכס זול הוא "מציאה".

לעתים עדיפה רכישת נכס שייתן תשואה מיידית קטנה יותר, אך עליית ערכו תהיה גבוהה יותר וכזה שקל יהיה לממשו בעת צורך. בדרך כלל עליית ערך הנכס לאורך זמן מפצה בצורה משמעותית על תשואה נמוכה יותר.

יש לבחון רכישת נכס להשקעה בצורה מקיפה ושלמה - ורצוי להעזר בבעלי מקצוע מן השורה הראשונה לשם כך - כדי לא לסכן סיכון מיותר את הכסף שלנו.

אנו מתמחים במתן ייעוץ שלם ומקיף למעוניינים לרכוש נכסים להשקעה ובאיתור נכסים ללקוחותינו המעוניינים לקנות דירה להשקעה שתאפשר להם להגשים את חלומם - להנות מנכס איכותי המניב תשואה טובה ושערכו עולה.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il