מכירת נכס אינה משחק ילדים - שלב ד' - האם אתה יכול למכור את הבית שלך ? ?

רגע ... רגע ... רגע ....

רוצים למכור - יופי. קבעתם את התנאים שמתאימים לכם - שגעון. אפילו תכננתם איך להכין את הבית למכירה...

אבל -

האם אתם יכולים למכור את הבית ? ?

לא תרצו להגיע למשא ומתן עם הקונה ו"פתאום" להבין שאינכם יכולים למכור לו את הנכס. את מפח הנפש הזה תרצו לחסוך לעצמכם. בטוח.

הבית הוא שלכם - אבל - למכירה יש הרבה "שותפים" - ולפני שנמשיך בתהליך - עלינו לבדוק האם אין מגבלות המפריעות או מעכבות את המכירה. למשל:

• האם הנכס רשום על שמכם בטאבו - לא פעם נתקלתי במצבים בהם מתברר שהליך הרישום בטאבו לא הושלם. זה לא אומר בהכרח שלא ניתן למכור את הנכס - אבל מחייב בדיקה והיערכות בהתאם. מצב משפטי מורכב של נכס ישפיע גם על מחירו.
• האם יש משכנתא על הנכס? אם כן - מה גובה המשכנתא ובאילו תנאים ניתן לסלקה או לגרור אותה והאם זה כדאי לכם? ובכלל - האם המשכנתא "מסתדרת לנו" גם עם הקניה של הנכס הבא?
• ואם החזרתם בשעה טובה את מלוא המשכנתא לבנק - האם טרחתם להסיר את הערת האזהרה לטובת הבנק והאם זכרתם לבדוק ברשם המשכונות שהרישום שם הוסר?
• האם ישנם עיקולים או שעבודים ששכחתם מהם או שלא ידוע לכם עליהם ? "היה לי חוב של העסק אבל זה לא קשור..." - תשובה ששמעתי לא מזמן מבעל וילה בעיר שהיה לו עיקול לטובת מס הכנסה על הבית... ברור שצריך לטפל בכך לפני שמתחילים להביא קונים. השמועה על "נכס בעייתי" עושה לה כנפיים מהר וברור שפוגעת בסיכויי המכירה של הנכס שלכם - ולא נרצה להגיע לכך.
• האם ישנן חריגות בניה - אמירות כגון "רק סגרנו את המרפסת וזהו" ... "רק פתחנו חלון שלא היה" ... גם השכן בנה מחסנצ'יק ולא עשו לו בעיות" - חובה לבדוק לפני שנגיע לשלב המו"מ עם הקונה שלנו.
• האם מחויבים בהיטל השבחה לעירייה? באיזה סכום?
• האם יש תכנית הפקעה למגרש עליו בנוי הבית - וכמה?
• האם (כשמדובר באדמת מינהל) חלים עלינו תשלומים למינהל? באיזה סכום ובאיזה תנאים?
• האם אנו זכאים לפטור ממס שבח?

ועוד ועוד נושאים רבים ומגוונים שצריך לבדוק ולטפל בהם כדי שבאמת נוכל למכור את הנכס ולהנות מהתמורה הצפויה.

בקיצור - "ים" של נושאים וסוגיות שצריך לבדוק. גם כאן - אנו ממליצים להעזר בבעלי מקצוע כדי להבטיח שנצא לדרך מוכנים ומסודרים. בדיקה מקדימה משמעותה רצינות ומוכנות גבוה יותר למכירה.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il 

מכירת נכס אינה משחק ילדים - שלב ג' - הכנת הבית למכירה

לאחר שקבענו את תנאי המכירה המתאימים - יש להכין את הבית למכירה.

מתוך נסיוננו הרב - מצאנו לנכון להציג מדריך למוכרי דירות הכולל עצות וטיפים מקצועיים שיעזרו לכם לקדם את מכירת הבית.

חשוב לזכור שהקונה הפוטנציאלי המגיע לראות את הבית אינו מכיר אותו ויוצר את הרושם הראשוני ממנו ממש בדקות הראשונות עם כניסתו לנכס. הוא מנסה להתרשם ממנו והוא יחפש בו את מה שמעניין אותו ולא בהכרח את מה שאתה תרצה להראות לו. חשוב שהרושם הראשוני יהיה טוב ויצור אצל הקונה את הרצון להמשיך ולהתעניין בנכס ויגיע למשא ומתן לקנייתו.

לכן, אנו ממליצים להכין את הבית למכירה ולהפוך אותו לאטרקטיבי ככל הניתן.

העצה הראשונה - רצוי להעזר בבעל מקצוע. מה שעין בוחנת מקצועית רואה ויכולה להציע - זה לא מה שתגיע אליו בעצמך, בדרך כלל.

בעולם כולו מקובל שלפני הוצאת נכס למכירה מכינים את הנכס ומביאים בעלי מקצוע שיעזרו להכינו למכירה. גם בארץ אנו עדים לכך שיותר ויותר בעלי נכסים מבינים שהנכס לא ימכור את עצמו לבד ושיש להכינו למכירה.

הכנת הבית למכירה נעשית בשלושה שלבים: הכנה מקדימה של הבית, הכנת הבית לפני ביקור של קונה פוטנציאלי ואופן ההתנהלות במהלך ביקור של הקונה פוטנציאלי בבית.

בפוסט זה נתמקד בהכנה המקדימה של הבית למכירה.

אנו ממליצים לבצע לפחות את הפעולות הבאות:

• צביעת הבית או סיודו, רצוי בצבעים בהירים ומאירים.
• ניקוי יסודי של הבית בדגש על חדרי האמבטיה, השירותים והמטבח. במידת הצורך ניתן בעלות לא גבוהה לחדש את חדרי האמבטיה; ובמטבח ניתן להחליף או לצבוע את דלתות הארונות.
• יש לוודא תקינות הדלתות, החלונות והתריסים ולתקנם במידת הצורך.
• יש לוודא שהמנורות בבית תקינות ורצוי לשים בהן נורות שייתנו אור חזק אך לא חזק מידי - בית מואר אטרקטיבי יותר מבית חשוך.
• יש לוודא שהחדרים מסודרים ונעימים למראה - כדי לצור תחושת מרחב בבית, בעיקר כשמדובר בדירה שאינה גדולה במיוחד.
• רצוי להוציא כל מה שמיותר - ריהוט שאינו נחוץ, חבילות וארגזים וכך הלאה. זה הזמן להתחיל למיין את כל מה שאגרתם במשך השנים ולזרוק את המיותר ולאכסן את מה שלא נחוץ.
• מומלץ להוסיף פריטי קישוט (אקססוריז למיניהם, תמונות, עציצים וכדומה) - אך לא יותר מידי כדי שלא לצור עומס - אך בהחלט כדי לצור אוירה נעימה.
• יש להכין את בני הבית לכך שיגיעו אנשים זרים לראות את הבית. חשוב שהילדים ושאר בני המשפחה לא יפריעו ללקוח הפוטנציאלי בביקורו בבית וחשוב שלא ידברו דברים מיותרים.

נדגיש - ב"הכנת הנכס למכירה" לא מדובר על שיפוץ כולל ומקיף של הנכס שלכם, אלא על השקעה מינימלית המחזירה את עצמה - כי ניתן יהיה לדרוש מחיר גבוה יותר עבור הנכס ובגלל שהנכס יימכר במהירות רבה יותר.

רבים מהלקוחות הפוטנציאליים מתרשמים לא רק מהקירות והפוטנציאל שיש לבית אלא מתרשמים מתכולת הנכס ומצבו בזמן הביקורים בנכס.

בית מסודר, נקי, משופץ ומואר משאיר אצל הקונה הפוטנציאלי רושם חיובי ועוזר לקדם את מכירתו.

ושוב - בהחלט רצוי ומומלץ להעזר במומחה מקצועי שיידע לתת לכם את הטיפים וההמלצות הנכונות להכנת הבית  שלכם למכירה - בעלות לא גבוהה ניתן לשפר את חזותו של הבית ולשפר משמעותית את סיכויי מכירתו במחיר גבוה יותר.

יועץ מיומן לא "ישתגע" ויגרום לכם לשפץ את הנכס. הוא יעזור לכם לשפר את מצבו בצורה כזו שתשרת אתכם.

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן 09-7671010 , www.RRE.co.il 

רוצים לקנות דירה? אל תרימו ידיים...

אל תרימו ידיים
או - למה לא תמיד הדודה יודעת הכל...
רוצים לקנות דירה. בכמה דברים צריך להחליט...
בחירת האזור למגורים... גני ילדים... בתי ספר... קרוב לאוטובוס... יש מכולת?.... איתור הנכס... חדש.... ישן... יש טאבו או אין טאבו.... צריכים משכנתא... שיפוץ... ומה עוד? זהו רק חלק קטנטן מהשאלות שעולות בדרך לדירה...
נשמע מורכב? נכון !!!
נשמע בלתי אפשרי? לא נכון !!!
לשם כך אנחנו כאן - כדי להיות מורה הנבוכים ...שלכם בדרך להגשמת החלום.
כי לא תמיד הדודה יודעת הכל - בכל זאת "רק דודה"...
אנחנו מכירים את מרבית השאלות (והתשובות) - ואנחנו יודעים את מי לשאול ועם מי להתייעץ - לא עם הדודה והדוד אלא אנשי מקצוע מן השורה הראשונה - השותפים העסקיים שלנו לדרך ולרעיון.
השירות שלנו הוא הרווח שלכם.
רענן שיווק נדל"ן - מתווכים. בית. משפחה.
אנו מתחייבים ליצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר

לאתר שלנו

מכירת נכס אינה משחק ילדים - שלב ב' - תכנון תנאי המכירה

בפוסט הקודם דברנו על ההחלטה להוציא נכס למכירה בכפר סבא.

עכשיו, משהחלטתם למכור - צריך לתכנן את התהליך - וקודם כל לקבוע את תנאי המכירה הנוחים לכם - לוח הזמנים, המחיר ותנאי התשלום המתאימים לכם. טעות נפוצה היא "להשאיר את הדברים למשא ומתן עם הקונה". יש להגיע למו"מ מוכנים ולא לאלתר בו.

נתחיל בהגדרת לוח הזמנים:

זיכרו - אם הנכס יהיה זמן רב מידי בשוק הוא "יכלה את עצמו" וסיכויי המכירה ותנאיה ייפגעו משמעותית.

מתי כדאי להוציא את הנכס למכירה - בהתאם לצרכיכם ויכולותיכם - האם קניתם דירה אחרת ואתם יודעים מתי תעברו, האם רק עכשיו תתחילו לחפש דירה אחרת? אולי אתם עוברים ל"רי-לוקיישן" במועד ידוע - או שצפויה לידה קרובה בשעה טובה - וכך הלאה.

לשם כך התייעצו עם מומחים שיתאימו את לוח הזמנים המומלץ והרצוי לכם. לא כל מה שנכון לשכנה שמכרה דירה מתאים לכם.

קביעת המחיר:

יש לזכור שהקונה הפוטנציאלי בודק מספר נכסים בשוק ובקיא במחירי השוק ובמצב השוק. אל תגזימו במחיר גבוה מידי - מחיר כזה יסייע לשכן בבניין לידכם שמוכר אף הוא דירה - אך הוא מציע את הדירה במחיר ריאלי.

רוצים לדעת מחיר שוק אמיתי? שם המשחק הוא בדיקת נתונים: בידקו באתר רשות המיסים, בידקו נכסים דומים (אפשר ללכת לראות אותם - הרבה מוכרים עושים זאת) - ובעיקר - התייעצו עם מומחים המכירים את השוק. השאירו חופש מסוים למו"מ אך אל תגזימו.

קביעת תנאי התשלום הנוחים לכם:

אלה תלויים בין השאר בגובה המשכנתא שיש לכם על הדירה ובתנאי התשלום הדרושים לכם לקניית הנכס הבא שלכם. גם כאן רצוי להיוועץ במומחים כדי לא להסתבך.

תנאי תשלום נוחים יכולים להשפיע גם על המחיר - למשל - אם אתם רוכשים דירה מקבלן ויכולים להקדים תשלומים ולחסוך תשלומי רבית והצמדה - כדאי לכם לעתים להתגמש במחיר הדירה שלכם כדי לחסוך בעלויות אלה. שוב, אל תקבלו החלטות לבד על סמך תחושות בטן - התייעצו וקבלו המלצות מקצועיות.

משהגדרתם את תנאי המכירה המתאימים לכם - נעבור לשלב הבא - הכנת הנכס למכירה.

זיכרו שאין הזדמנות שנייה לרושם ראשוני אצל הקונה הפוטנציאלי ולכן יש להשקיע זמן, תכנון ולעתים גם כסף (לא יותר מידי) בהכנת הנכס שלכם למכירה - על כך בפוסט הבא...

השירות שלנו הוא הרווח שלכם.

אנו מתחייבים לצור עבורכם את העסקה הטובה ביותר !!!

רענן שיווק נדל"ן - הכתובת שלכם כשבאמת רוצים להוציא נכס למכירה בכפר סבא

ההחלטה - השלב החשוב ביותר במכירת נכס !!

ההחלטה למכור את הנכס היא השלב החשוב ביותר כי עם קבלתה אתם מתחילים לעבוד להשגת המטרה. "אתם" זה אומר כל בני הבית - כולל הילדים. גם הילדים צריכים לדעת שמעכשיו יסתובבו אנשים זרים מפעם לפעם בבית ושהבית צריך להיות מסודר ומאורגן כדי לעזור במכירתו כי כידוע הרושם הראשוני המשפיע ביותר.

עליכם להיות שלמים עם ההחלטה ועם התהליך כולו - כי אתם לא רק מוכרים - אלא גם קונים לנכס הבא.

לכן - הוציאו את הנכס למכירה רק כשאתם שלמים עם ההחלטה למכור אותו ולאחר שבדקתם שאכן המכירה תשרת את צרכיכם להמשך.

הוצאת נכס למכירה רק "כדי לבדוק את השוק" או "בשיטת מצליח" ("ננסה ונראה מה יהיה) - תפגע בסיכויי מכירתו בעתיד.

לאחר ההחלטה יש להכין לתכנן היטב מהם תנאי המכירה הנוחים לכם - מחיר, לוח זמנים ותנאי תשלום - המשפיעים זה על זה ככלים שלובים ולהכין את הנכס למכירה - כדי שהתהליך יהיה יעיל ואפקטיבי כי נכס ששוהה זמן רב מידי בשוק "מכלה את עצמו" וסיכויי מכירתו נפגעים.

איך לתכנן את תהליך המכירה ואיך להוציא את הנכס למכירה - על כך בפוסט הבא...

לאתר שלנו

סיפור על עוד לקוח מרוצה

סבלנות ואמון.
שתי מילות מפתח שעוזרות לסגור עסקאות טובות.
את ח' ו- ל' - לקוחות שלנו - שני אחים עולים חדשים ותיקים (לא מעט שנים בארץ אבל עדיין עם קשי שפה ומנטליות של עולים) הכרנו כאשר פנו למשרדנו לפני מספר שנים - אובדי עצות ולחוצים. היו זקוקים לעזרה כדי לממן דיור מוגן במוסד סיעודי להוריהם הזקנים (האב היה מעל 90). סייעתי להם לא רק בהשכרת דירת ההורים אלא גם בקשר מול הרשויות על מנת למקסם את ההחזר הכספי... שקבלו מכדי להחזיק את ההורים במוסד.
הדירה היתה מושכרת ואנו היינו אנשי הקשר מול הדיירים לכל אורך התקופה. הדייירם אמנם שילמו בזמן - אך איך לומר - לא בדיוק שמרו על הדירה.
בחלוף הזמן נפטרו ההורים והאחים החליטו למכור את דירת ההורים. עזרתי להם גם בכל התהליך של רישום הדירה על שמם ובקשר עם עורך הדין שטיפל עבורם בנושא.
כשהחליטו האחים למכור את הדירה המלצתי בפניהם לחכות שהדיירים יעזבו כדי למכור נכס שנראה טוב ולא נכס שנראה מוזנח ומבולגן. למרות שהיו זקוקים לכסף - קבלו את המלצתי - והמתנו למעלה מחצי שנה לפינוי הדירה בתום החוזה.
כעבור מספר חודשים נמכרה הדירה. לא ללקוח הראשון שנתן הצעת מחיר - האחים האמינו בי, סמכו עלי וחיכינו ללקוח המתאים.
בשעה טובה נמכרה הדירה - לשביעות רצון כל לקוחותינו.
כשנפגשנו היום לסגור חשבון - קבלתי תשלום גדול מזה שאמור היה להיות: "הרווחת ביושר כל שקל ואנחנו שמחים לשלם יותר כי בלעדיך לא היינו מוכרים את הדירה כפי שמכרנו.
עבדת קשה גם בתקופה שלפני המכירה וזה מגיע לך. הרווחנו חבר" - כך אמרו.
האמת - התרגשתי. מאד. לא בכל יום בא לקוח ומתנהג בצורה כזו - זו תוצאה רק של עבודה קשה ואמונה בדרך שמתווך הוא לא מי שעוסק במכירת דירות אלא קודם כל יועץ אישי ללקוחותיו.

 

לאתר שלנו

להלן עדכון מדרגות מס הרכישה לדירות מגורים:

מס לרוכשי דירה ראשונה/דירת יחיד:

פטור מתשלום מס רכישה עד לשווי דירה של 1,470,560 ₪.

3.5% מס על חלק השווי שבין 1,470,560 ₪ ל- 1,744,270 ₪.

5% על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪.

מס למשקיעים / רוכשי דירה שנייה ומעלה:

5% מס עד לשווי  דירה של 1,089,350 ₪.

6% מס על חלק השווי שבין 1,089,350 ₪ ל- 3,268,040 ₪.

7% מס חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪.

נשמח לעמוד לרשותכם - רענן שיווק נדל"ן - כפר סבא , 09-7671010 , www.RRE.co.il

קישור לכתבה בנושא